세 가지 상환방식
같은 금액을 같은 금리로 빌려도 어떻게 나눠 갚느냐에 따라 총 이자가 크게 달라집니다. 핵심은 하나입니다 — 이자는 남은 원금에만 붙습니다. 원금을 빨리 줄일수록 총 이자가 줄어듭니다.
- 원리금균등 — 매달 갚는 총액이 같습니다. 초반엔 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 주택담보대출에서 가장 흔합니다.
- 원금균등 — 매달 갚는 원금이 같고 이자는 잔액이 줄면서 함께 줄어듭니다. 상환액이 매달 조금씩 감소합니다.
- 만기일시 — 매달 이자만 내고 만기에 원금을 한 번에 갚습니다. 전세자금 대출에서 많이 씁니다.
계산 공식
월 이자율 = 연 금리 ÷ 12
원리금균등 — 매달 같은 금액(PMT)을 구하는 식입니다.
PMT = 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)r = 월 이자율, n = 총 개월수
원금균등 — 훨씬 단순합니다.
매달 원금 = 대출금 ÷ 개월수 (고정)매달 이자 = 남은 잔액 × 월 이자율 (감소)
3억 · 연 4.5% · 30년으로 비교하면
| 상환방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총 이자 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,520,056원 | 1,520,056원 | 2억 4,722만원 |
| 원금균등 | 1,958,333원 | 836,458원 | 2억 306만원 |
| 만기일시 | 1,125,000원 | 3억 1,125만원 | 4억 500만원 |
거치기간 없음 기준. 원 단위는 반올림했습니다.
만기일시는 월 부담이 가장 가볍지만 총 이자가 원금보다 많습니다. 30년 동안 원금이 한 푼도 줄지 않기 때문입니다. 원금균등은 원리금균등보다 총 이자가 약 4,415만원 적지만 첫 달에 44만원을 더 내야 합니다.
거치기간은 공짜가 아니다
거치기간은 이자만 내는 기간입니다. 당장 나가는 돈이 줄어드니 매력적으로 보이지만 두 가지 대가가 있습니다.
- 원금이 1원도 줄지 않습니다. 그동안 원금 전액에 대한 이자를 계속 냅니다.
- 거치가 끝나면 월 상환액이 뜁니다. 원금 갚을 기간이 그만큼 짧아졌기 때문입니다.
3억을 연 4.5%로 30년 빌릴 때 거치기간을 두면 이렇게 달라집니다.
| 거치기간 | 거치 후 월 상환액 | 총 이자 |
|---|---|---|
| 없음 | 1,520,056원 | 2억 4,722만원 |
| 3년 | 1,601,161원 | 2억 5,927만원 |
| 5년 | 1,667,497원 | 2억 6,774만원 |
원리금균등 기준.
거치 5년을 두면 총 이자가 2,052만원 늘고, 거치가 끝난 뒤 월 상환액도 약 15만원 올라갑니다. 당장의 현금흐름이 꼭 필요한 상황이 아니라면 신중해야 합니다.
어떤 방식을 고를까
- 총 이자를 줄이고 싶고 초반 부담을 감당할 수 있다 → 원금균등
- 매달 같은 금액이라 예산 짜기 편한 게 중요하다 → 원리금균등
- 곧 목돈이 들어오거나 전세자금처럼 만기에 반환받는다 → 만기일시
다만 상환방식보다 금리 0.5%p 차이가 더 클 때가 많습니다. 3억·30년 기준으로 금리가 0.5%p 낮아지면 총 이자가 약 3,161만원 줄어듭니다. 방식을 고민하기 전에 금리부터 비교하세요.
이 계산에 빠진 것
- 중도상환수수료 — 보통 3년 이내 조기 상환 시 남은 기간에 비례해 부과됩니다.
- 인지세·근저당 설정비 등 대출 실행 부대비용.
- 변동금리 — 이 계산은 금리가 끝까지 고정이라고 가정합니다. 변동금리면 금리가 바뀔 때마다 상환액이 달라집니다.
- 은행별 일수 계산 차이 — 월 30일 고정과 실제 일수 방식이 갈려 몇천 원 수준의 차이가 생길 수 있습니다.